NOUVELLE LOI SUR LA COPORPRIETE

Tue, 31 Aug 2010 17:39:00 +0200

La loi du 02 juin 2010 modifiant le code civil et visant à apporter plus de transparence dans la gestion des copropriétés entre en vigueur le 1^er Septembre 2010.

Toujours soucieux des intérêts de ses clients et du respect de la législation imposée aux copropriétaires, Matus Noblué Immobilier en a suivi la préparation et a tout mis en œuvre pour garantir son application dans les délais (formations interne et externe, implication de l’équipe « courtage » à la formation,…)

Pour information, vous trouverez ci-après une synthèse des principales nouveautés du code civil. Comme vous pourrez le constater, elles génèrent des changements (parfois importants) que nous préciserons en assemblée si besoin est. Vous pourrez également prendre connaissance du texte complet des dispositions du code civil. A l’intention des propriétaires ayant confié la gestion de leur résidence à Matus Noblué Immobilier,nous joignons des formulaires téléchargeables identiques au courrier d’information qu’ils auront reçu.

Synthèse des principales modifications apportées par la loi du 2 juin 2010 (les autres dispositions du code civil sont inchangées).

1) Dispositions générales.
La loi est impérative. Tout ce qui n’est pas conforme doit être adapté.
Elle entre en vigueur le 1^er septembre 2010.
Le syndic est tenu de soumettre à l’assemblée générale, dans l’année, les statuts adaptés.
Le règlement de copropriété doit contenir la durée du mandat du syndic, les modalités de renon, la période de 15 jours de tenue de l’A.G,…
Chaque association de copropriétaire doit demander un numéro d’entreprise (BCE) qui figurera sur tout document.
Obligation d’informer le syndic des coordonnées des locataires, occupants,…

2) Assemblée générale.
Convocations par recommandé postal sauf accord écrit.
Quorum des présences pour tenir l’assemblée : idem au passé mais, dorénavant, ¾ des quotités suffisent (condition alternative).
Tenue d’une assemblée générale annuelle durant une période de quinze jours fixée dans le règlement de copropriété et présidence assurée obligatoirement par un copropriétaire.
Possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire des points à l’ordre du jour de l’AG (demande écrite, jusqu’à trois semaines avant le délai de quinze jours précité).
Précision du sort des abstentions (les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise).
Limitation du nombre de procurations (trois procurations max ou ne pas dépasser 10% du total des quotités) .
Possibilité pour des copropriétaires représentant 1/5ème des quotités de convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond pas à leur demande dans un délai de quinze jours.
Possibilité, à l’unanimité et par écrit, de prendre toutes décisions relevant des compétences de l’assemblée générale à l’exception de celles qui doivent être prises par acte authentique.
Quelques ajouts dans le calcul des majorités (incompatibilités, majorités spéciales aux ¾ ou aux 4/5èmes…)
L’A.G fixe le montant des marchés/contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire.

En fin d’assemblée, le syndic rédige le P.V qui contient les décisions prises avec les résultats des votes et les noms des « contre » et des abstentions. Il en fait lecture et fait signer les propriétaires encore présents.
Ce P.V est transmis dans le mois de l’A.G.
Délai de contestation d’une décision prise en A.G : 4 mois après l’assemblée pour les copropriétaires, 3 mois après la notification pour les autres.

3) Le Conseil de Gérance devient le Conseil de Copropriété.
Obligatoire à partir de 20 lots (sans caves, garages,…)
Décision de l’assemblée au ¾ pour les autres.
Veille à la bonne exécution par le syndic de ses missions.
Composé de propriétaires.

Il établit un rapport semestriel sur l’exercice de sa mission.
Attribution possible de missions extraordinaires bien encadrées sur décision de l’AG à la majorité des ¾.. Ces missions seront expressément déterminées et ne seront valables que pour une année.

4) Syndic:
Mandat de maximum 3 ans, renouvelable et le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité
Un contrat écrit.
Plusieurs compléments à sa mission et aux exigences de sa fonction (obligation de contracter une assurance responsabilité civile, obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’AG pour toute convention avec des proches afin d’éviter les conflits d’intérêts, obligation de solliciter plusieurs devis pour des interventions d’une certaine importance en fonction du montant, évaluation annuelle des contrats de fournitures réguliers (voir principalement les énergies), etc.
Doit permettre aux copropriétaires l’accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété.
Conserve le dossier d’intervention ultérieure .
Sollicite l’inscription à la Banque Carrefour des Entreprises.

5) Comptabilité des copropriétés.
Le Syndic doit tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé pour les copropriétés de plus de 20 lots et comptabilité simplifiée pour les autres.
Fonds placés sur des comptes au nom de l’association des copropriétaires, un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de réserve.
Le syndic est tenu d’établir des budgets annuels : un pour la gestion courante et un pour les frais extraordinaires prévisibles.
L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, dont les compétences et les obligations seront décrites dans le règlement de copropriété.

6) Information des acquéreurs ou candidats acquéreurs.
En cas de perspective de vente, tout intermédiaire et le vendeur lui-même peuvent obtenir du syndic, avant signature du compromis ou de la promesse d’achat, des informations relatives aux différents fonds, aux arriérés éventuels du vendeur, aux appels de fonds, aux procédures judiciaires en cours, ainsi que copie des PV des 3 dernières années et du dernier bilan.
En cas de cession du droit de propriété (vente, succession,…) l’ancienne procédure subsiste via notaire mais le syndic dispose maintenant de 30 jours pour répondre.
Les frais résultant de ces recherches sont à charge du vendeur.
S’il existe des arriérés de charges dus par le vendeur, le notaire doit les retenir lors de la signature de l’acte (après les créanciers prioritaires), mais le vendeur peut contester, ce qui dispense le notaire de retenir. Le syndic dispose alors de quelques jours pour introduite une action.

7) Actions en justice.
Si un copropriétaire gagne une action contre la copropriété, comme demandeur ou défendeur, il est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires

8) Possibilité de prévoir la création d’associations partielles (sous indivision) avec ou sans personnalité juridique .
Ces associations ne peuvent exister que si la résidence comprend 20 lots ou plus et s’il existe 2 ou plusieurs bâtiments ou si le bâtimentt comprend une séparation physique.
Création par l’acte de base ou décision de l’assemblée aux 4/5èmes des voix.
Compétences différentes selon que personnalité juridique ou non

Le texte complet de la loi est disponible ici

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